Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Проверка документов, подтверждающих право на квартиру

После долгих поисков, когда подходящая квартира найдена, важно выяснить, какие документы свидетельствуют о том, что право собственности на данное жильё принадлежит именно продавцу. Как правило, у законного владельца должен быть один из документов:

• договор купли-продажи,
• договор мены,
• соглашение о дарении,
• свидетельство о праве наследования,
• договор ренты,
• в редких случаях — решение суда, вступившее в законную силу, на основании которого право собственности закреплено за владельцем.

Только взглянуть на документы недостаточно. Хорошо было бы взять их в руки и внимательно рассмотреть, нет ли на бумаге признаков какой-либо фальсификации. Если в документе содержатся исправления — рядом с ними должны находиться подписи всех участников договора, заверяющие поправки. Исправления, внесённые в документ в присутствии нотариуса, должны быть заверены его личной печатью и подписью.

Каждый гражданин страны имеет право проверить, был ли зарегистрирован договор надлежащим образом в уполномоченном государственном органе. Иногда в договоре могут содержаться условия, невыполнение которых ведёт к его расторжению. В этом случае необходимо выяснить, выполнены ли они в полном объеме. Например, если продавец жилья сам его приобрел согласно договору купли-продажи, и в соглашении есть пункт, который обязывает его к определённому сроку выплатить полную стоимость квартиры. При невыполнении этого условия договор может быть расторгнут, возможно в данный момент продавец квартиры не имеет прав на распоряжение, владение и пользование квартирой.

Следует обратить внимание на дату вступления договора в силу. Очень подозрительно, если владелец продаёт квартиру слишком быстро, особенно если ему подарил её или оставили в наследство не родственник.

Проверка личности продавца

Тщательно проверять следует не только квартиру, но и её владельца. Для начала нужно удостовериться в подлинности его паспорта. Это несложно сделать в местном паспортном столе. Сложнее, если все вопросы по продаже квартиры решает не владелец, а его представитель. Следует учитывать, что наличие доверенности — дополнительный риск. В этом случае нужно с особой тщательностью проверить доверенность и убедиться, что она заверена нотариусом. Без этого документа представитель продавца просто не имеет права действовать от его имени.

В этом документе также должно быть указано, наделил ли владелец квартиры представителя правом получить деньги за её продажу. Возможно, в его полномочия входит лишь подписание договора.

Если при контакте с продавцом у покупателя зарождаются сомнения в его эмоциональной или умственной адекватности, нужно быть особенно осторожным. Можно встретиться с соседями продавца квартиры. Они могут пролить свет на его состояние или образ жизни и предупредить о возможных последствиях. Если продавец в момент заключения сделки был недееспособен — договор признают недействительным.

История квартиры

Можно обратиться к продавцу, с просьбой предоставить подтвержденную документами историю квартиры за последние годы, чтобы убедиться, что с ней не происходило ничего подозрительного и не ведутся имущественные споры. Если, например, жильё продавалось слишком часто, это может означать, что с производившимися сделками не все в порядке. Чтобы избежать неприятностей, лучше поискать другие варианты.

Существует максимальный срок, в течение которого сделки с недвижимостью могут признать недействительными. Если на протяжении этого периода времени не возникало никаких споров из-за квартиры — можно считать это хорошим признаком. В любом случае, стоит попросить у продавца подтверждение того, что он в настоящий момент владеет этой жилплощадью на законном основании. Если есть информация, что судебное разбирательство ещё продолжается и решение пока не вынесено — лучше отложить заключение сделки до окончания спора.

Наличие нарушений правил застройки

Покупателю необходимо взглянуть на документы, выданные владельцу в БТИ. Так легко определить, производилась ли в квартире незаконная перепланировка. Все подобные действия необходимо согласовывать с местными властями. Если требования законодательства не выполнены, — возможно, новому владельцу придётся отвечать за явные нарушения правил застройки.

Права третьих лиц

Чтобы жизнь в купленной квартире не вызывала ненужного беспокойства, непременно нужно убедиться в отсутствии третьих лиц, которые могли бы предъявить свои права на данную жилплощадь. Нередки случаи, когда прописанный в квартире член семьи, который в ней не проживал много лет, неожиданно появляется. Он предъявляет свои права на часть жилья, оспаривает заключённую сделку или сообщает, что собирается вселиться. Чаще всего это касается лиц, находящихся в местах лишения свободы за совершение преступления, солдат срочной службы, людей, которые пребывают в длительной заграничной командировке, в экспедиции или на лечении (например, в психоневрологическом диспансере). По возвращении, эти категории лиц имеют право возобновить регистрацию в квартире, откуда были временно «выписаны».

Особый случай — если в жилье прописаны несовершеннолетние дети. Органы опеки чётко контролируют соблюдение их интересов при проведении сделок по купле-продаже квартиры. Разобравшись с этим вопросом, можно исключить в будущем признание судом сделки недействительной.

Владелец квартиры, состоящий в законном браке, должен показать согласие супруга на продажу жилья, заверенное нотариусом. Чтобы выяснить все подобные нюансы, можно попросить, чтобы собственник предоставил полную выписку из домовой книги. В ней должно сообщаться, кто зарегистрирован в данной жилплощади и сохраняется ли за этими людьми право проживания на ней в случае её продажи.

Нельзя назвать куплю-продажу квартиры простым процессом. Важно на каждом её этапе задавать продуманные вопросы и дожидаться конкретных, прозрачных ответов. Все требующиеся документы можно собрать и проверить самостоятельно. В этом деле главное — настойчивость, последовательность и внимание к мелочам. Конечно же, гарантией законности сделки может выступить профессиональный юрист по недвижимости или надежное агентство недвижимости.